建设139座城!中梁控股“两高一低”,中报答卷很惊艳

作者:房地产市场官员

全国139个城市共有385个项目,土地储备总量超过5299万平方米。 8月22日,作为第一个进入国际资本市场的中梁控股,展示了一张惊人的“年中答卷”。根据房地产资本理论,中亮控股上半年实现销售额636.73亿元,同比增长26.8%;净利润12.32亿元,派息率为净利润的40%;总借款288.02亿元,净负债率为43.5%,总体发展“高增长,高分红,低负债”良好发展。房地产市场资金获悉,同日,中粮控股在中国民营企业500强中排名第280位,在中国民营企业服务业百强中排名第78位。

此外,根据上半年上市房地产公司公布的合约销售数据,中亮控股在2019年上半年的合约销售中排名第15位,均高于上半年的排名。第一季度主要行业排名。从看不见的地方到行业的前20名,中梁的快速增长得到了资本市场和行业专家的一致认可,已成为住房企业的重要力量。那么,中梁怎么在短时间内崛起?根据房地产资本理论,这是由于其“高增长,高股息支付,低债务”,这反映在其第一份年中报告中,即“两高一低”的企业发展战略。

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高增长,房地产黑马修复成阳性水果数据显示,中粮控股的历史始于1993年。2009年,上海中粮房地产成立并植根于长江三角洲经济区。 2016年,中粮总部迁至上海,以长三角为基地,在全国范围内布局。 2019年7月,中粮在香港成功上市。在过去的26年里,中良经历了多轮房地产周期的洗礼,从沉积发展到爆发式增长。现在它已成为房地产行业的一匹黑马,骄傲地站在住房公司中。房地产市场的房地产资本理论梳理了中梁近年来的表现,发现在企业销售方面,中亮的可持续高增长模式相当抢眼。数据显示,从2016年到2018年,中粮的销售额分别为190亿元,649亿元和1015亿元,复合年增长率为131.1%,继续保持同比高增长态势。

在中粮销售持续高速增长的背后,是中梁丰富的土地储备的支撑。据报道,今年上半年,中粮新进入18个国内城市,新增70个地块的总规划总建筑面积约为810万平方米。今年上半年,新增土地建设面积和中粮新增土地价值分别位居行业第7位和第11位。值得注意的是,在中粮新城区发展中,二线城市占40%。截至今年6月底,中梁布局的二,三线城市比例已超过80%。根据房地产资本理论,这是棚屋撤退,及时审查情况,准确回报,以及迅速回归二线和强势三线城市的战略布局的结果。

Yabu Li智库专家陈伟表示,近年来,一线城市的发展一直以外部解体为主,而二线和一些强大的三线城市也迎来了城市化的高潮。由于城市化,中梁控股已预见到市场转型的大趋势,准确踩踏布局,取得良好业绩。这类上市房屋企业值得公众关注。总体而言,截至6月底,中粮扩展到23个省的139个城市,共计385个项目,土地储备总量为529.96万平方米;其中土地储存面积4200万平方米,其中可售(租赁)已建成物业约占150万平方米,在建物业约占40.5万平方米,有充足的开发项目。

楼市资本论了解到,2019年以来,中梁秉承“三转”战略,坚持“科学+概率”,提前布排、重点研判,并探索合作开发、收并购等多元化拿地方式,确保拿地精准,土储充裕。如中梁首席执行官兼执行董事黄春雷表示,截至目前中梁未售货值超过3400亿元,可以覆盖两年以上的销售,今年可售的资源约为1900亿元,完成年度销售目标问题不大。基于高成长战略,纵观中梁近几年发展和充裕的土地储备,楼市资本论有理由相信,未来中梁仍将保持高速发展的势头。

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高派息,中梁成现金奶牛

高速增长的企业利润是维持企业长远发展的最强动力。据报告,中梁上半年实现净利润18.99亿元,同比增长近126.88%,其中应占核心净利润12.32亿元,同比增长88.4%;毛利润达到50.35亿元,毛利率达24.5%,令众多投资人欢欣鼓舞。

值得注意的是,截至2019年6月30日,中梁的中期股息每股0.138元,总计约4.93亿元人民币,派息比率为公司股东应占核心净利润的40%,成为报告中的一大亮点。楼市资本论发现,相比较万科2018年约35%的派息率,碧桂园31%的派息率,中梁居于上市房企高派息榜前列。此前在中梁成功上市之际,中梁便在其招股书中对未来的股息政策作出说明,称公司拟对截至2019年底股东应占合并利润的40%进行派息。言而有信,本次公布的派息计划兑现了上市初的承诺。楼市资本论认为,高派息于大股东而言,不仅兑现了承诺,更为股东投资实现了高回报;于普遍投资者而言,可以获得较稳定的现金流,也增强长期持有股票的意愿;于中梁管理者而言,高派息是其经营高利润的最好证明,并对股价长期向上形成利好。总体而言,则实现了三者互利的良性循环,达成共赢。此外,中梁兑现40%的派息承诺,还体现出中梁对未来利润增长的信心。中梁控股副总裁游思嘉也公开表示,至于以后的中期和末期的比例,中梁仍将尽量维持稳定,让中梁成为大家名副其实的“现金奶牛”。

在金钱为王的时代,谁拥有创造金钱价值的能力,谁便能够掌握市场的主动权。楼市资本论看来,如今房地产市场遭遇下行周期,中梁还能维持高派息实属不易。未来发展稳健、资金充沛的中梁将凭借高利润、高派息,全面掌握资本市场的主动权。

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低负债,资金面渐入佳境

众所周知,在房地产行业,规模的快速增长多半会带来负债的大幅上升。中梁则另辟蹊径,在完成三年破千亿快速扩张的同时,实现了净负债率的不增反降,值得点赞。半年报数据显示,截至6月末,中梁控股净负债率为43.5%,较年初下降14.6%,持续保持行业较低水平;持有银行结余及现金247.21亿元,较年初增加7.1%,短期负债为144.67亿,现金短债比达到1.71,财务结构稳健,流动性进一步改善。楼市资本论分析认为,在市场融资环境持续收紧中,中梁稳健的财务状况得以保持,这与其高回款率、上市资金到位,评级拓宽海外融资渠道等密切相关。

1. 高回款率今年上半年,中梁合约销售金额同比增27%至636.7亿元,现金回款率达90%。收入利润增长强劲,上半年确认收入同比增111%至205.6亿元,应占核心同比增88%至12.3亿。在业绩发布会上,中梁副总裁游思嘉表示,中梁是一家高周转、高去化率的公司,集团上半年去化率超70%,销售回款率超90%,已收客户款项水平在1140亿元,财务状况稳健。鸡蛋不要放在一个篮子里。中梁的扩张布局紧跟国家发展战略:以深耕长三角为主,布局渗透环渤海、中西部、海峡西岸及珠三角。从储备到销售战略,布局全国各区域各等级热门城市,中梁都在有效分散对冲经济及政策风险,楼市资本论认为,这正是中梁高回款率的重要原因之一。2. 上市资金到位去杠杆大形势下,房企融资渠道愈来愈受到限制。饶是如此,中梁仍凭借稳健的财务状况,于7月16日逆势在香港上市,募资32亿港元(包括行使超额超配股),主要用于现有物业项目开发、偿还部分现有信托贷款和一般营运资金用途。这标志着中梁顺利进入国际资本市场,获得大笔资金的同时,融资能力及渠道都得到稳步提升。

3. B+评级拓宽海外融资渠道上市次日,海通国际研报认为中梁控股发展快速,预计2019合约销售增速同比增30%,财务稳健,给予“买入”评级,目标价为9.70港元。8月8日,惠誉、标普双双给予中梁B+评级,展望稳定,显示了资本市场对中梁业绩的肯定和信心。楼市资本论注意到,中梁在上市前有部分资金来自于信托,融资成本平均为9.9%,处于行业较高水平。根据房企评级越高,海外融资成本越低来看,未来中梁有望在拓宽海外融资渠道的同时,进一步降低集团的融资成本。

虽然中梁还是一名资本新兵,但无论从销售额的持续增长、兑现高派息的承诺,还是维持低负债方面来看,中梁的战略手段都非常老道,说是一位久经沙场、运筹帷幄的老将恐怕更为贴切。楼市资本论认为,中梁的这种“两高一低”高质量增长模式,还将愈发成熟。可以预期,未来中梁将穿透行业发展周期,继续保持高增速发展。

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